Việt Nam chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp trở thành một trong những trung tâm công nghiệp trọng điểm của châu Á, đồng thời chuyển đổi ngành công nghiệp lao động thấp sang các ngành công nghiệp chuyên sâu và giá trị cao.

Chi phí thấp

Những ưu đãi thuế quan và chi phí gia công thấp là một trong những yếu tố khiến Việt Nam là điểm đến hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư, các công ty sản xuất và các chuỗi cung ứng nước ngoài. Điều này thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng của Việt Nam trong ngành công nghiệp nói chung và logistics nói riêng.

So với các nước trong khu vực, tuy vẫn còn khá non trẻ, ngành công nghiệp Việt Nam đang dần dần tiến sang giai đoạn tăng trưởng hơn trong quy trình “tiến hóa” của thị trường công nghiệp. Các cơ hội phát triển trong ngành này đang ngày càng hiện rõ hơn khi mà các nhu cầu về sản phẩm đang dần chuyển dịch từ sản phẩm cơ bản sang các sản phẩm có giá trị thặng dư.

Đơn vị tư vấn khảo sát này kỳ vọng, khi Việt Nam dịch chuyển từ một thị trường cần nhiều lao động thô sang một thị trường cần nhiều vốn và giá trị thặng dư thì bất động sản công nghiệp, hậu cần cũng sẽ thay đổi một cách tích cực.

Theo kế hoạch phát triển, đến 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi quy mô thị trường hiện tại. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực đầy tiềm năng này là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.

Cạnh tranh trong vùng

Việt Nam thu hút nhà đầu tư nhờ đội ngũ lao động trẻ với hơn 96,3 triệu dân, môi trường chính trị ổn định và là một trong những nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh nhất thế giới – tất cả các yếu tố cho thấy môi trường đầu tư khá hấp dẫn.

Theo một báo cáo của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) có tiêu đề “Asian Development Outlook 2019”, kinh tế Việt Nam dự báo duy trì mức tăng trưởng 6,8% trong năm 2019 và 6,7% trong năm 2020, tạo nên một nền kinh tế tăng trưởng bậc nhất Đông Nam Á (Biểu đồ 1).

Việt Nam xếp hạng 69 trong 190 quốc gia có môi trường kinh doanh tốt, xếp trên Indonesia (hạng 73), Philippines (hạng 95) và Myanmar (hạng 165) (Biểu đồ 2)

Vị trí chiến lược

Vị trí địa lý thuận lợi của Việt Nam, với khả năng tiếp cận các tuyến đường biển thương mại quan trọng trên thế giới, đã mang đến cho đất nước những cơ hội lớn để phát triển giao thông hàng hải, đặc biệt cho các dịch vụ hậu cần. Ngoài ra, là quốc gia nằm sát Trung Quốc, Việt Nam là lựa chọn hàng đầu tại Đông Nam Á cho những công ty tại Trung Quốc đang tìm kiếm địa điểm thay thế cho nhà máy/nhà xưởng của họ khi mà chi phí hoạt động đang không ngừng tăng cao tại quốc gia này.

Kinh tế tăng trưởng lý tưởng

Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ là yếu tố chính thúc đẩy bất động sản công nghiệp tại Việt Nam phát triển. Các điểm sáng có thể kể đến như tốc độ đô thị hoá cao, lượng đầu tư trực tiếp nước ngoài đầy tích cực, tăng trưởng trong lĩnh vực sản xuất… Những yếu tố này đã tạo ra hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy nhu cầu trong nước đối với các dịch vụ vận chuyển, giao thương quốc tế và các dịch vụ hậu cần khác.

Tầng lớp trung lưu gia tăng

Khi nền kinh tế trong nước chuyển từ nông nghiệp sang sản xuất và dịch vụ, thu nhập của hộ gia đình cũng tăng lên. Theo Brookings Intitute, Việt Nam được kỳ vọng sẽ đạt mức tăng trưởng tầng lớp trung lưu cao nhất trong khu vực, với chỉ số tăng trưởng hàng năm kép (“CAGR”) đạt 19% trong giai đoạn 2018-2020, và tăng 14% so với thập kỷ trước. Số liệu từ Tổng cục Thống kê Việt Nam cũng cho thấy Việt Nam đang sở hữu “cơ cấu dân số vàng” với độ tuổi lao động ở Việt Nam dao động từ 20 đến 50 tuổi với tuổi trung bình là 30 vào năm 2016. Độ tuổi vàng cùng với tăng trưởng thu nhập sẽ thúc đẩy sức mua và giúp Việt Nam ngày càng trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư.

Các hiệp định thương mại tự do mới (FTA)

Việt Nam gia nhập các hiệp định thương mại tự do với các nền kinh tế phát triển để chuyển đổi từ xuất khẩu các hàng hoá giá trị thấp sang hàng hóa giá trị cao như điện tử, xe máy, các thiết bị y tế; cùng với đó là để giao lưu khoa học kỹ thuật với các nước phát triển.

Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) chính thức được ký kết vào tháng 1/2019 với hy vọng giúp GDP Việt Nam tăng trưởng thêm 1,32% vào năm 2035.

Trong khi đó, Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam và Liên minh châu Âu – EU (EVFTA) ký kết vào tháng 6/2019, xóa bỏ 99% thuế hải quan giữa Việt Nam và EU.

Với hiệp định mang tính lịch sử này, các nước đang nhìn vào sự thay đổi của Việt Nam, đòi hỏi nguồn nhân lực tay nghề cao, nguồn lao động trí thức.

Tuy nhiên, việc áp dụng sản xuất bằng công nghệ và tăng đội ngũ lao động được đào tạo bài bản, cũng khiến Việt Nam đối mặt với việc thiếu hụt nguồn nhân lực và chi phí tăng. Chuyển sang môi trường kinh doanh dây chuyền sẽ giúp các nhà đầu tư xem xét, cải thiện tiêu chuẩn chất lượng.

EVFTA mở ra cơ hội vàng cho ngành công nghiệp Việt Nam

Nghị Viện Châu Âu vừa chính thức thông qua Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA) và Hiệp định bảo hộ Đầu tư EU- Việt Nam (EVIPA), tăng lên triển vọng cho các ngành kinh tế Việt Nam. Theo đó, chỉ còn một bước nữa trước khi hiệp định chính thức có hiệu lực đầy đủ – là việc phê chuẩn của Quốc hội Việt Nam, dự kiến sẽ diễn ra vào tháng 5 năm nay.

Ông John Campbell đánh giá: “Cụ thể hơn, EVFTA tạo điều kiện cho nền kinh tế Việt Nam chuyển đổi từ việc xuất khẩu các sản phẩm giá trị thấp, chuyển sang hàng hóa có giá trị cao hơn như các thiết bị công nghệ cao, điện tử, xe cộ và y tế. Các mạng thương mại toàn cầu sẽ giúp Việt Nam tiếp cận với nhiều đối tác khác nhau, cho phép nhập khẩu đầu vào hoặc hàng hóa trung gian rẻ hơn, từ đó sẽ thúc đẩy khả năng cạnh tranh của hàng xuất khẩu. Ngoài ra, thông qua việc gia tăng mối quan hệ đối tác với các công ty nước ngoài, Việt Nam có thể gặt hái những lợi ích của việc chuyển giao kiến thức và công nghệ đi kèm với các khoản đầu tư như vậy.”

Khi Việt Nam mở cửa cho các nhà sản xuất Châu Âu trong các ngành công nghiệp như thực phẩm và đồ uống, phân bón, gốm sứ và vật liệu xây dựng, việc loại bỏ thuế quan cũng sẽ có lợi cho các ngành xuất khẩu quan trọng sang Châu Âu, bao gồm sản xuất điện tử và điện thoại thông minh, dệt may và nông sản.

Kể từ tháng 6 năm ngoái, ngày càng nhiều các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tự tin rằng EVFTA sẽ thúc đẩy đầu tư vào sản xuất, từ đó mở rộng nhóm khách thuê hơn. Với việc thỏa thuận này sẽ được phê chuẩn trong năm nay, các nhà đầu tư cũng hy vọng sẽ thấy sự gia tăng nhu cầu thuê từ các nhà sản xuất châu Âu vào năm 2020 và 2021.

Khi nguồn cầu tiếp tục vượt xa nguồn cung, đặc biệt là ở các tỉnh công nghiệp trọng điểm, với tỷ lệ lấp đầy đạt 75% tại các khu công nghiệp đang hoạt động trên toàn quốc, sự cạnh tranh đối với các khu sản xuất có vị trí gần các thành phố lớn và cảng biển lớn ngày càng tăng lên.

Năm 2020, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ là trục chính, dẫn dắt các phân khúc bất động sản khác tại thị trường Hải Phòng.

Bất động sản Khu Công Nghiệp sôi động nhất

Ông Phạm Văn Mợi, Trưởng ban Quản lý khu kinh tế Hải Phòng (HEZA) cho biết, trong năm 2020 để chuẩn bị tốt cho việc đón các dòng vốn đầu tư chuyển dịch sang Việt Nam, HEZA đang tiến hành thủ tục thành lập mới một số khu công nghiệp.

Cụ thể, hiện có 12 dự án khu công nghiệp mới đang triển khai thủ tục thành lập, với tổng diện tịch hơn 5.361 ha, trong đó 7 dự án đã công bố mức đầu tư dự kiến gần 36.000 tỷ đồng. Đây sẽ là nguồn cung lớn cho thị trường bất động sản khu công nghiệp Hải Phòng.

Theo Cục Thống kê Hải Phòng, tính đến ngày 15/01/2020, Hải Phòng có 704 dự án đầu tư nước ngoài còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký trên 17,8 tỷ USD. Trong đó, năm 2019, các khu công nghiệp, khu kinh tế tại Hải Phòng đã thu hút hơn 1,4 tỷ USD. Còn trong 15 ngày đầu năm 2020, có thêm 19,9 triệu USD được đầu tư mới vào các khu công nghiệp, khu kinh tế Hải Phòng.

Theo đánh giá của Công ty TNHH Jones Lang Lasalle (JLL Việt Nam), Hải Phòng đã trở thành một trung tâm công nghiệp cốt lõi tại Việt Nam. Địa phương này đã xây dựng được các chính sách về phát triển kinh tế năng động; đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối giao thông bằng đường bộ, đường biển, đường sắt, hàng không tốt, nên đã tạo sức hút lớn và trở thành điểm đến ưu thích của nhiều nhà sản xuất lớn trong các ngành công nghệ cao.

Huyện Thủy Nguyên thành phố Hải Phòng

Đóng vai trò dẫn dắt

Dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào các khu vực miền Bắc ngày càng tăng trong những năm qua đã tạo động lực hút lượng dân cư (lao động phổ thông, chuyên gia, nhà quản lý trong nước và nước ngoài) đến làm việc và sinh sống tại Hải Phòng. Đây chính là lực lượng có nhu cầu về nhà ở cao, kích cầu các phân khúc của thị trường.

Ông Nguyễn Quang Văn, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng cho biết, sự phát triển của ngành công nghiệp – xây dựng đóng vai trò quan trọng, chiếm đến 48,2% trong cơ cấu kinh tế của Hải Phòng. Khi các khu công nghiệp phát triển mạnh, dòng vốn đầu tư vào nhiều, nhu cầu sử dụng lao động tăng, thì nhu cầu nhà ở của công nhân sẽ tăng mạnh.

Hiện tại, thị trường bất động sản Hải Phòng đã khan hiếm nhà ở thu nhập thấp và nhà ở phân khúc tầm trung để phục vụ lực lượng lao động tại các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ cho thuê, khách sạn vẫn tiếp tục có chỗ đứng trên thị trường nhờ vào dòng khách công vụ là các chuyên gia, nhà quản lý tại các doanh nghiệp có dự án đầu tư, nhà máy tại Hải Phòng.

Phân khúc cao cấp, sau một thời gian phát triển nóng với các dự án của Tập đoàn Vingroup, nay có xu hướng chững lại. HIện tại, chưa có dự án nhà ở phân khúc cao cấp nào chuẩn bị được đưa ra thị trường, mà chỉ có giao dịch mua – bán do các nhà đầu tư thứ cấp thực hiện. Dự án chung cư cao cấp The Minato Residence của Công ty TNHH Minato Việt Nam tại Khu đô thị ven sông Lạch Tray cũng nhắm tới phân khúc khách hàng là các chuyên gia, người lao động Nhật Bản tới Hải Phòng làm việc….

“Với dư địa bất động sản khu công nghiệp còn khá lớn, một số phân khúc trung bình khá hoặc trung bình như Dự án Việt Phát South City hoặc nhà ở thương mại giá rẻ xây sẵn, đất nền tại khu vực vùng ven sẽ có cơ hội “ăn theo”. Đó là điểm tích cực trên thị trường bất động sản Hải Phòng khi hướng đến nhu cầu ở thực”.